경기 남부 부동산·금융 동향
수지·광교·동탄2·기흥 (2026. 4. 20 ~ 4.26)
2026년4월20일~ 4월26일
동탄2 · 광교 · 용인 수지 권역
Ⅰ. 주간 시장 총평 및 핵심 지표
이번 주(4/20~4/26) 경기남부 아파트 시장은 동탄2를 선두로 광교·수지권까지 고르게 상승 흐름을 유지했습니다. 동탄2의 주간 상승률은 0.41%로, 수지(0.15%), 광명(0.34%), 영통(0.31%) 대비 가장 높은 수준을 기록했습니다. 특히 동탄역 역세권과 반도타운 단지군에서 신고가가 다수 출현하였으며, 광교에서는 자이더힐스테이트레이크(자힐)이 19.35억 신고가를 경신했습니다.
| 지역 | 주간 상승률 | 비고 | 특이사항 |
|---|---|---|---|
| 동탄2 | ▲ 0.41% | 경기 상위권 | 신고가 다수 출현 |
| 용인 수지 | ▲ 0.15% | 완만한 상승 | 광교권 신고가 견인 |
| 광명 | ▲ 0.34% | 양호 | – |
| 영통(수원) | ▲ 0.31% | 양호 | 광교 영향 |
| 💡 동탄2는 비규제지역으로 갭투자가 가능하며, 광교는 토지거래허가구역 적용 중입니다. 양 지역의 정책 환경 차이가 투자 수요에 영향을 미치고 있습니다. |
Ⅱ. 동탄2 실거래가 상세 동향
▶ 1. 동탄역 역세권 단지
동탄역 인근 프리미엄 단지군에서 이번 주 가장 굵직한 신고가들이 등장했습니다. 동탄역 롯데캐슬 34평이 19.4억을 기록하며 역세권 대장주 지위를 재확인했고, 시범예미지 29평은 기존 8.99억 대비 9.78억으로 약 8% 상승한 신고가를 달성했습니다.
| 단지명 | 평형 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 동탄역 롯데캐슬 | 34평 | 19.4억 / 18.2억(2층) | 신고가(4/24 신고), 역세권 최고 |
| 시범예미지 | 29평 | 9.78억 | 신고가 (기존 8.99억) |
| 시범한화 | 33평 | 14.85억 | 신고가 (기존 14.8억) |
| 시범우남퍼스트빌 | 28평 / 33평(BC) | 12.53억 / 13.8억 | 평형별 신고가 |
| 시범더샵센트럴시티 | 84㎡ | 17억 | – |
| 시범반도유보라4.0 | – | 12.5억 | – |
| 시범리슈빌 | 33평 | 12.1억 | – |
| 유림노르웨이숲 | 39평 | 15.7억 | – |
| 예미지시그너스 | 39평 | 15억 | – |
| 동탄역린 | 30평 | 12.8억 | – |
| 삼정 | 34평 | 11.8억 | – |
| 동탄역포스코더샵 | 34평 | 15.9억 | 광교채팅방 언급 |
| 동탄역한화포레나 | – | 15.0억 | 실거래 임박 |
▶ 2. 반도타운(광비콤) 단지
반도타운 단지군 전반에 걸쳐 반등 흐름이 뚜렷합니다. 반도7차 37평이 13.95억으로 반등 후 최고가를 경신했으며, 반도5차 38평(12.9억), 반도6차 24·29평 신고가가 이를 뒷받침합니다.
| 단지명 | 평형 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 반도7차 | 37평 | 13.95억·13.9억·13억 | 반등 후 최고가 |
| 반도7차 | 32평 / 33평 | 12.5억 / 11.7억 | – |
| 반도8차 | 31평 | 11.2억 | – |
| 반도6차 | 29평 | 11.3억 | 신고가 (기존 10.95억) |
| 반도6차 | 24평 | 10.6억·10.65억(2층) | 신고가 (기존 10.5억) |
| 반도5차 | 38평 | 12.9억 | 반등 후 최고가 (기존 12.52억) |
| 반도5차 | 24평 | 10억 | 카더라 |
| 반도3차 | 33평 / 24평 | 8.5억 / 6.65억 | – |
| 반도2차 | 33평 | 6.7억~6.2억(2층) | 다건 거래 |
| 반도1차 | 33평 | 10.2억 | – |
▶ 3. 센트럴·카림·호수·외곽 단지
| 단지명 | 평형 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 센트럴푸르지오 | 25평 | 8.39억 | 신고가 (기존 8.2억) |
| 센트럴자이 | 34평 | 11억 | 반등 후 최고가 (기존 10.8억) |
| 자연앤푸르지오 | 32평 | 9.5억 | 신고가 (기존 9.45억) |
| 동탄역푸르지오 | 33평 | 9.78억 | 반등 후 최고가 (기존 9.6억) |
| 신안2차 | 34평 | 9.4억 | 반등 후 최고가 (기존 9.2억) |
| 한화포레나(호수) | 34평 / 30평 | 8.1억 / 7.25억 | 34평 반등 후 최고가 |
| 솔빛마을서해그랑블 | – | 11.23억 | 신고가 |
| 금강3차 | 39평 | 14억 | – |
| 동원3차 | 33평 | 10.3억 | – |
| 우미2차 | 39평 | 14억 | – |
| 시범금강펜테리움센파3 | 84㎡ | 14억 | – |
| 시범대원칸타빌 | – | 10.9억 | – |
| 목동힐스 | 34평 | 8.69억 | 반등 후 최고가 (기존 8.68억) |
Ⅲ. 광교 실거래가 상세 동향
광교는 토지거래허가구역 적용에도 불구하고 수요가 꺾이지 않는 모습입니다. 자힐(자이더힐스테이트레이크) 국평 신고가 19.35억은 5월 실거래 등재 예정으로, 이번 주 가장 주목할 거래입니다. 주말 사이 19억대 매물 4건이 소진되었으며, 센뷰(센트럴타운 푸르지오)에서도 15.95억~16억 거래가 3건 별개로 성사되었습니다.
| 단지명 | 평형 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 자이더힐스테이트레이크(자힐) | 국평(84㎡) | 19.35억 / 18.6억 / 18억 | 신고가(5월 등재 예정) |
| 자이더힐스테이트레이크 | 전세 | 10억 이상 | 강세 유지 |
| 광교 중흥S-클래스 | 44평 | 24.4억 | 대형 타입 6동 거래 |
| 더 리브 광교 | 국평 | 14.3억 | 신고가 |
| 더 리브 광교 | 국평 전세 | 8억대 | 만기 임차인 아파텔 이동 추세 |
| 센트럴타운 푸르지오(센뷰) | 국평 | 15.95억(2건) / 16억(1건) | 3건 별개 거래 |
| 광교 아이파크 | 90D 호수뷰 | 17억 | 호수뷰 프리미엄 |
| 광교 아이파크 | 90C 40층대 | 15.1억 | 매물 상태 |
| 광교 더샵 | 91타입(37평) | 14.5억 | 거래 완료 |
| 광교 자이더스타 | – | 14.85억 | 신고가 |
| 광교 경남아너스빌 | – | 14.53억 | 신고가 |
| 광교 자이더클래스 | – | 19억 / 19.35억 | 신고가 |
| 광교상현마을 현대 | 33평 | 10.1억 | – |
| 원천 호반써밋 | 전세 | 0건 | 전세 매물 소진 |
| 힐스테이트 광교 | – | – | 문의 급증 |
| 💡 광교는 토지거래허가구역 적용 중 → 실거주 목적 매수자만 허가 가능. 15억 초과 주담대는 KB시세 기준 4억 한도(LTV 70%이나 상한 적용). 중개보수 최대요율 0.7%이나 실제 합의는 0.3~0.5% 수준이 일반적. |
Ⅳ. 용인 수지 실거래가 상세 동향
용인 수지권은 성복역 롯데캐슬 라인이 시장을 리드하고 있으며, 파크나인 신고가(15.3억), E편한세상 수지 신고가(15.15억)가 나란히 확인됐습니다. 성복역 역세권 30평대 전세가 9억을 초과하는 현상도 포착되어, 4년 전 6억 초중반에 체결된 만기 계약의 갱신 시 대폭 상승이 불가피합니다.
| 단지명 | 평형 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 성복역 롯데캐슬 골드타운 | – | 15.85억 / 15.5억 | 4/21·4/25 거래 |
| 성복역 롯데캐슬 파크나인 | – | 13.7억 / 15.3억 | 신고가 |
| E편한세상 수지 | – | 15.15억 / 15억 | 신고가 (4/22) |
| 신정마을 현대프라임 | – | 13.2억 | 신고가 |
| 래미안 수지 이스트파크 | – | 12.75억 | – |
| 성동마을 LG빌리지 1차 | – | 13.5억 | – |
| 성동마을 LG빌리지 2차 | – | 13.6억 | – |
| 용인보정 대림 2차 | – | 14억 | – |
| 래미안 이스트팰리스 2단지 | – | 13억 | – |
| 더샵 동천이스트포레 | 31평 전세 | 5.589억 | 거래 완료 |
| 정자동 상록우성 | 26평 전세 | 9억 | – |
| 정자뜰 태영데시앙 1차 | – | 12.98억 / 12.9억 | 신고가 |
| 💡 용인시 2026년 제1회 추경 3조 6,927억 확정(본예산 대비 1,753억 증액). 동백신봉선·용인선 연장 예비타당성 용역비 3억 반영 — 수지권 광역 교통 인프라 개선 기반이 마련되었습니다. |
Ⅴ. 매물 및 전세 시장 동향
▶ 1. 매물 동향
| 단지 | 매물 변화 | 특이사항 |
|---|---|---|
| 동탄역 롯데캐슬 | 27개 → 12개 (급감) | 역세권 최희소 수준 |
| 시범포스코 | 27개 → 25개 | 소폭 감소 |
| 한화(시범) | 15.5억 매물 → 16억대 호가 변경 | 상향 조정 기조 |
| 반도6/7/8차 | 빠르게 소진 중 | 즉시입주 가능 매물 희소 |
| 포스코+한화 전월세 | 합계 3개 수준 | 전월세 매물 극히 희소 |
▶ 2. 전세 시장 현황
| 지역/단지 | 전세 시세 | 특이사항 |
|---|---|---|
| 서울 아파트 전세 매물(4/18) | 15,427건 | 전년비 49.9% 급감 |
| 서울 아파트 평균 전셋값(3월) | 6억 149만원 | 2022년 10월 이후 최초 6억 돌파 |
| 성복역 롯데캐슬 30평대 | 9억 초과 | 4년 전 6억대 대비 급등 |
| 자이더힐스테이트레이크 | 10억 이상 | 강세 유지 |
| 더 리브 광교 국평 전세 | 8억대 | 만기임차인 이동 증가 |
| 원천 호반써밋 | 매물 0건 | 전세 물량 소진 |
| 💡 전세 물량 급감과 전셋값 상승은 향후 매매 전환 수요를 자극할 가능성이 높습니다. 특히 만기 도래 전세 계약의 갱신 보증금 급등(성복역: 6억→9억)은 임차인의 매수 전환 유인으로 작용합니다. |
Ⅵ. 개발 호재 – 트램·GTX·광역 인프라
▶ 1. 동탄 트램 (4/23 보도)
DL이앤씨 컨소시엄이 수의계약 재참여를 결정했습니다. 아직 계약 체결 단계는 아니나, 5월 현장설명회 → 120일 기술제안서 작성 → 건설기술심의 → 수의계약 → 연내 우선시공분 착공 및 실시설계 병행의 절차가 확정되었습니다.
- 노선: 동탄 1·2호선 2개 노선
- 트램 정거장: 동탄역 1·2번 출구 인근 예정
- 오산 연결 구간: 운암뜰 문제와 연계하여 별도 협의 중
- 연내 착공 가시화 — 역세권 및 트램 노선 인근 단지 가치 상승 기대
▶ 2. GTX-A 서울역~수서 구간
국토교통부에 따르면 GTX-A 중부구간(서울역~수서) 개통이 당초 6월 목표에서 한두 달 지연돼 2026년 7월 또는 8월에 완료될 전망입니다. 개통 시 동탄역에서 서울역까지 약 40분, 운정~동탄 직결 운행이 가능해지며, 삼성역은 2026년 중에는 무정차 통과, 2027년 6월 임시환승, 2028년 완전개통이 목표입니다. 동탄역 초역세권 단지들의 GTX 프리미엄 가격 반영이 본격화될 시점이 임박했습니다.
▶ 3. 용인 광역 인프라
- 용인시2026년제1회추경3조6,927억원확정(본예산3조5,174억대비1,753억증액, 4.98%↑)
- 동백신봉선 신설·용인선 연장 예비타당성 신청을 위한 용역비 3억 원 반영 — 수지·기흥권 광역 교통망 개선 발판
- 삼성디지털프라자 옛 부지(파크나인 맞은편): 상가 건물 신축 중, 학원·병원 입점 예정
- 성복동 복합문화센터: 건립 경제성 검토 단계
▶ 4. 분당 재건축
- 성남시, 분당 재건축 물량 제한 규제 완화 결정 (주민 요구 수용)
- 영통2구역 재건축: 평단가 약 4,100만원 수준 언급 (84㎡ 기준 약 13억대, 미확정), 총 3,737세대
Ⅶ. 정책·금융 변수 분석
▶ 1. 주요 정책 동향
| 정책 사안 | 내용 |
|---|---|
| 토지거래허가구역 | 비거주 1주택자 매도 허용 검토 중 (5월 9일 이후 시행) |
| 다주택자 양도세 중과 | 2026년 5월 10일부터 재시행 (5월 9일까지 토지거래허가 신청분 예외) |
| 장기보유특별공제 개편 | 이재명 대통령 SNS 언급 — 실거주 감면 확대, 비거주 축소 방향 검토 중 (미확정) |
| 토지거래허가구역 양도세 중과 유예 | 관련 논의 진행 중 (서울 3월 신청 8,673건 중 15%가 다주택→무주택 유예 신청) |
| 농협은행 가계대출 | 사실상 중단 |
| 금감원 압박 | 시중은행 가계대출 자제 압박 중 |
| 💡 5월 9일(양도세 중과 유예 시한)을 전후로 매도 물량 변화가 생길 수 있습니다. 단기적으로는 시한 전 매도 급증 → 이후 매물 감소 패턴이 예상됩니다. |
Ⅷ. 종합 결론 및 시장 전망
▶ 1. 이번 주 시장 핵심 요약
- 동탄2 역세권·반도타운신고가릴레이: 롯데캐슬19.4억, 자힐19.35억이각권역대장랜드마크등극
- 광교 토지거래허가구역 내 고가 거래 지속: 규제 환경에도 실수요 매수세 강함
- 수지 성복역 라인 신고가 행진: 15억대 거래 다수 성사
- 전세 물량 급감 + 전셋값 급등: 서울 전세매물 전년비 -49.9%, 수도권 연쇄 파급
- 5월 정책 변수: 다주택자 양도세 중과(5/10), 토지거래허가 비거주 매도 허용 검토
▶ 2. 권역별 단기 전망
| 권역 | 단기 방향성 | 주요 리스크 |
|---|---|---|
| 동탄2 역세권 | GTX-A 중부구간 7~8월 개통 + 트램 착공 가시화로 상승 모멘텀 유지 전망 | 가계대출 규제 강화, 단기 급등 피로감 |
| 동탄2 외곽 | 역세권 대비 상승 속도 완만, 트램 노선 확정 후 재평가 가능성 | 노선 미확정 구간 불확실성 |
| 광교 | 토지거래허가 영향으로 거래 속도 완만하나 가격 하방 견고 | 대출 한도 4억 제약, 규제 장기화 |
| 용인 수지 | 용인시 추경·교통 호재로 중장기 우상향 기조 유지 | 금리 부담, 공급 물량 일부 예정 |
▶ 3. 맺음말
이번 주 경기남부 시장은 '신고가의 귀환'이라는 한 문장으로 압축됩니다. 동탄2와 광교가 가격의 상단을 새로 쓰는 사이, 수지와 분당은 조용히 그 뒤를 따르고 있습니다. GTX-A 중부구간 개통(7~8월 예상), 동탄 트램 연내 착공, 용인 추경 확정, 전세 물량 감소라는 네 겹의 상승 동력은 단기 조정 가능성을 낮추는 방향으로 작용 중입니다.
다만 5월 10일 다주택자 양도세 중과 재시행, 농협·시중은행 가계대출 자제 기조, 15억 초과 주담대 4억 한도라는 정책 변수는 언제든 속도 조절 요인이 될 수 있습니다. 시장을 읽되 정책을 먼저 살피고, 자금 계획을 먼저 세우는 접근이 이 시점에서 가장 유효한 전략입니다.
부동산 시장은 언제나 정보를 먼저 가진 사람이 앞서갑니다. 이 리포트가 여러분의 의사결정에 단 하나의 확신을 더하는 데 기여할 수 있다면, 그것으로 충분합니다.
2026년 4월 26일
김영동드림