경기 남부 부동산·금융 동향
수지·광교·동탄2·기흥 (2026. 5. 4 ~ 5.10)

1. 이번 주 핵심 요약

2026년 5월 9일은 다주택자 양도세 중과 유예 종료의 마지막 날이었습니다. 이 한 주는 사실상 경기남부 부동산 시장의 분수령으로 작용했습니다. 다주택자 급매 소화가 마무리되면서 매물이 급감했고, 수지·광교·동탄2 전역에서 신고가 거래가 다발 발생했습니다.

구분	주요 내용	비고
정책 변화	5.9 양도세 중과 유예 종료 → 다주택자 매물 잠김 본격화	5.10부터 다주택자 중과세 재개
수지·용인	성복역롯데캐슬클라시엘 13.75억 신고가, 롯골 84㎡ 18억 거래	10억 전후 매물 강세 지속
광교	광교중흥S클래스 84㎡ 18.3억 신고가, 자힐 19.3억 거래	매물 급감, 20억 임박
동탄2	동탄역롯데캐슬 41평 22.2억 신고가(동탄2 최초 20억 돌파)	전국 부동산 사이트 검색 1위
대출·금리	주담대 5년 고정 4.37~4.62%, 6개월 변동 최저 3.67%	전세대출 변동 3.4~3.6%대
인프라	동탄트램 수의계약 직전, GTX-C 착공(4월 말~5월 초)	경남광 5차 철도망 6~7월 발표

2. 정부 정책 동향

2.1 양도세 중과 유예 종료 (5월 9일)

강남3구(강남·서초·송파)·용산구에 대한 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일부로 종료되었습니다. 5월 10일부터 다주택자가 해당 지역 아파트를 매도할 경우 중과세율이 재적용됩니다.

• 수지구청: 5월 9일(토) 오전 9시 ~ 오후 6시까지 토지거래허가 신청 접수

• 성남·용인·안양시청은 토요일 접수 불가 (평일만 접수)

• 영통구청: 5월 9일 다주택자 매물 한정 접수 가능 확인

• 업계 추정 서울 매물 약 2만 건 감소 전망 (5월 9일 이후)

• 다주택자 73% 물건이 무주택자에게 매도 (청와대 발표)

2.2 국토부·청와대 공식 발표

청와대 정책실장(김용범)은 5월 4일 브리핑에서 '5월 9일 이후 강남3구·용산 부동산 완만한 상승 예상'을 공식화했습니다. 15억 원 이하 아파트는 대출이 가능해 실수요자 매수 지속을 전망했습니다.

김윤덕 국토부 장관은 5월 10일 인터뷰에서 매물잠김이 없을 것이라고 밝혔으나, 동시에 비거주 1주택자의 토지거래허가구역 실거주 의무 예외(세 낀 거래 허용) 검토를 언급했습니다. 수도권 135만호 공급 대책을 출범 3개월 내 마련했다고 강조하며, 과천·태릉 등 주요 공급 사업 속도를 재확인했습니다.

2.3 추가 검토 중인 규제

규제 내용	현황
매입임대사업자 양도세 혜택 축소	장특공 50% 외 부분 일반과세 → 중과 적용 검토
비거주 고가 1주택자 장특공 축소	거주 요건 강화 방향, 보유:거주 비중 재조정
보유세 인상	추진 방향 거론 중 (확정 미발표)
보금자리론 금리 인상	역대 최고 5.0% 대비 추가 인상 추세
양도차익 10억+ 세무조사 강화	하반기 예정, 현금거래 분양권 집중 조사 거론
농지 전수조사·포상금제	도입 거론 중

3. 수지·용인 실거래 상세

아파트미 기준 5월 5일~10일 확인된 주요 실거래입니다.

3.1 날짜별 주요 거래

날짜	단지명	거래가	비고
5.5	삼거마을삼성래미안1차	13억
5.5	죽현마을동원로얄듀크	11.95억	신고가
5.5	현대(수지)	11.7억
5.5	용인수지신정마을9단지	11.6억	신고가
5.5	푸른마을푸르지오	11.5억
5.7	진산마을삼성6차	14.9억
5.7	광교경남아너스빌	14.25억
5.7	래미안이스트팰리스3단지	13.43억
5.8	용인보정대림2차	14억
5.8	래미안이스트팰리스1단지	13.2억	신고가
5.8	성동마을엘지빌리지1차	13.1억
5.9	성복역롯데캐슬클라시엘	13.75억	신고가
5.9	래미안이스트팰리스3단지	12.7억
5.9	죽현마을아이파크	11.25억	신고가

3.2 성복역롯데캐슬골드타운(롯골) 분석

이번 주 수지 시장의 가장 뜨거운 단지입니다.

• 5월 9일 기준 국평(84㎡) 18억 거래 확인 (호갱노노 직접 확인)

• 직전 최저 매물 6층 15.5억 → 천만 원 추가 인하 후 5월 8일 마감세일 후 매물 삭제

• 14억대(6층) → 14.3억 거래 사례 확인

• 매물 수: 46개 → 40개로 감소 (5월 9일 기준)

• 로열층과 비로열층 가격 차이: 약 2~2.5억

• 단기 거래 흐름: 14억(저층 비로열) → 17억(로열층) 가격대 병존

• 전세: 8.5억 이후 매물 소멸, 9억대 진입

3.3 수도권 주요 신고가 (5월 10일 확인분)

지역	단지	거래가
서초구	아크로리버파크	60억
서초구	센트럴IPARK	21.6억
강서구	마곡엠밸리7단지	23.8억
강서구	우장산힐스테이트	14.7억
용산구	데시앙포레	17.9억
광교(수원)	광교중흥에스클래스	18.3억

4. 광교 실거래 상세

이번 주 광교는 단지별로 신고가가 속출하며 국평 20억 진입을 목전에 뒀습니다.

4.1 단지별 실거래 및 거래 동향

단지명	평형	거래가	비고
광교에듀포레	30평	15.3억 / 15.4억	기존 최고가 13.7억 → 1.6억 상승
원천호반 (A타입)	24평	11억 / 10.95억	당일 2건 거래, 이후 최저호가 11억
광교e편한세상2차	국평	11.2억	거래 희소 단지
자연앤자이(1·2·3단지)	40평대	18억 후반대	자자 3단지 48평 19.4억
광교중흥S클래스	84㎡	18.3억	신고가 (직전 17.8억 → 5천만 원 상승)
광교중흥S클래스	44평	23.4~24.7억	복수 거래 확인
광교중흥S클래스	52평	32.4억	3동 매물
광교자연앤힐스테이트	국평	19.3억	순정(인테리어 미시공), 20억 임박
광교더리브	-	신고가 발생	62단지까지 신고가 확산
광교아이파크	국평 전세	9억	2주 누적 12건 이상 매물 소진
상현역경남아너스빌	국평	15억	첫 15억 진입 (직전 14.7억)
영통아이파크캐슬2단지	33평	10.7억	신고가

4.2 광교자연앤힐스테이트 타입별 가격

1,764세대 단일 국평 단지로, 타입별 가격 차이가 형성되어 있습니다.

타입	가격대	특징
I·D·K·H타입 (판상형)	19.35억	판상형 구조
A·E타입 (3면 개방)	19.3~20억	3면 개방형, 실거주 선호
G타입 (타워형, 기둥無)	19억	남향, 끝방 큼, 초등학교 인접
기타 타워형 (기둥有)	18.6억	기둥 존재로 체감 평수 감소

4.3 경기도 공공기관 이전 (광교 영향)

광교 소재 경기도 공공기관의 이전이 예정되어 있어 직주근접 수요 감소 우려가 있습니다.

기관명	이전 예정지
신용보증재단(신보)	남양주
GH(경기주택도시공사)	구리 (수원시 법인세 3위 기업)
경기과학기술진흥원	연천
컨벤션 소재 기관	양평
인계동·파장동 소재 기관	일산·이천

5. 동탄2신도시 실거래 상세

동탄2는 토지거래허가구역 지정에서 제외된 점이 이번 주 집중적인 매수세의 원인으로 분석됩니다. 5월 9일 동탄역롯데캐슬 41평 22.2억 거래는 동탄2 최초 20억 돌파 사례로 전국 부동산 검색 1위에 오르기도 했습니다.

5.1 동탄역세권 핵심 단지 실거래

날짜	단지명	평형	거래가	비고
5.5	동탄역시범한화꿈에그린프레스티지	33평	14.3억
5.5	동탄역린스트라우스	34평	14.2억
5.5	동탄역반도유보라아이비파크8.0	국평	13.05억
5.5	동탄역시범호반써밋	32평	11.45억	신고가
5.7	동탄역시범한화꿈에그린프레스티지	39평	16.5억 / 16.35억	반등 최고가
5.7	동탄역예미지시그너스	33평	13.45억	신고가
5.7	동탄역린스트라우스	30평	12.99억	반등 최고가
5.8	시범포스코더샵3차	34평	15.9억	신고가
5.8	시범포스코더샵3차	41평	17.9억	매도자 확인
5.8	시범우남퍼스트빌	B타입 저층	14.55억
5.8	시범우남퍼스트빌	25평	12.5억
5.9	동탄역롯데캐슬	41평	22.2억	동탄2 최초 20억↑
5.9	동탄역롯데캐슬	34평	18.95억 (4층)
5.9	시범한화	33평	15억	신고가
5.9	시범우남	33평	14.65억
5.9	시범우남	25평	12.5억	신고가

5.2 중소형·외곽 단지 신고가

날짜	단지명	평형	거래가	비고
5.5	신안인스빌2차	29평	8.48억	신고가
5.5	동탄역센트럴푸르지오	25평	8.47억	신고가
5.5	동탄역호반써밋2차	24평	7.95억	신고가
5.5	목동힐스테이트	34평	8.72억	반등 최고가
5.7	반도유보라7차 73B타입	32평	13.2억	신고가
5.7	모마미래도	33평	8.99억	신고가
5.7	KCC	33평	8.36억	신고가
5.8	신안2차	24평	7.8억	신고가
5.9	시범리슈빌	33평	12.38억	반등 최고가

5.3 동탄 트램(도시철도) 진행 현황

동탄 트램은 장기 지연 끝에 수의계약 직전 단계까지 진입했습니다.

구분	내용
시공사	DL이앤씨 (위례트램 시공사, 4월 입찰 단독 응찰)
현재 상태	수의계약 직전 절차 진행 중 (수의계약 전 설명회 최초 개최)
수의계약 예정	2026년 3분기 (9월 예상)
착공 목표	2026년 4분기 (우선시공분 연내 착공)
총 사업비	약 1조 원 규모 (분양가 포함)
리스크	수의계약 무산 시 재표류 가능성 존재 (선거 변수 포함)

6. 전세 · 임대차 시장 동향

5월 9일 이후 다주택자 전세낀 매물의 일제 정리로 전세 공급이 급감했습니다. 아파트 월세 비중이 50%를 돌파했다는 업계 분석이 나오면서 임대차 시장 전반의 공급 절벽이 심화되고 있습니다.

6.1 지역별 전세 현황

단지명	평형	전세가	비고
성복역롯데캐슬골드타운	국평	9억대 진입	8.5억 이후 매물 소멸
광교아이파크	국평	9억 (실거래)	잔여 2건, 호가 추가 상승 중
광교파크나인	33평	10.5억	4건 → 3건
광교자연앤힐스테이트	국평	10~12억
광교더샵	-	8.5억~	3건 잔여
광교중흥S클래스	국평	희소	매물 1~2건
자이더클래스(약 1,000세대)	-	-	전세 매물 단 1건
동천센트럴자이	-	-	전세 매물 0건
동탄역롯데캐슬	국평	9억 초중반
다주택자 전세대출	-	8%대	금리 부담으로 매물 잠김 가속

6.2 임대차 관련 주요 법령 사항

• 주거용으로 사용하는 오피스텔: 주택임대차보호법 적용 (2+2 갱신권 포함)

• 실거주 사유에 의한 갱신 거절은 오피스텔도 가능

• 주담대 대출 실행 시 월세 전환 불가 (정책 변경 사항)

• 다주택자 매도 시 양도세 중과로 매도 어려워 보유 전환 다수

7. 교통 · 인프라 주요 동향

7.1 광역 철도망

노선	현황
GTX-C	2026년 4월 말~5월 초 착공 (확정)
신분당선 용산 연장	2027년 상반기 착공 예정 (용산공원 등 변수로 변동 여지)
경기남부광역철도(경남광)	5차 국가철도망 반영 여부 6~7월 발표 예정 (병점~광교중앙~수서~서판교 안 검토)
병점광교선(병광선)	진안신도시 광역교통대책 일환, 광교중앙역 연결 방향
8호선 판교 연장	연내 확정 가능성 거론 (잠실~판교 연결)
에버라인 광교중앙역 연장	용인시 예산 부담 노선, 진행 매우 더딤

7.2 신분당선 현황

• 6량 편성, 승강장 길이 제한으로 차량 추가 연장 어려움

• 동천역부터 만석, 성복역부터 착석 불가 (출퇴근 혼잡)

• 백현 마이스역 추가: 운행 중 노선 신설은 기술적 난이도 높음 (전례 거의 없음)

• 호매실 연장 시 광교역 지선화 가능성 논의 (2019년 기사 기준)

7.3 기타 인프라

• 죽전~판교 6분대 연결 (이상일 용인시장, 동천·언남선 언급)

• 강남역 진입 광역버스 폐지 검토 (만남의광장 광역교통 환승센터 구축 안)

• 수지경찰서 신설 예정 (수지구 자체 경찰서 현재 부재)

• 경기정원 6월 오픈 예정

• 광교 자연앤힐스테이트 외벽 도색 5년 주기 진행 (컬러 투표 결선 중)

8. 공급 · 분양 동향

8.1 수지·광교 공급 예정

단지·사업명	규모	현황
더샵 분당센트로	-	잔여 9세대 (사실상 완판)
용인신봉2구역 (신봉동)	약 4,200세대	분양 계획 중
파크나인-클라시엘 사이 3차 부지	미정 (25평 위주 예상)	공매 절차 진행 중, 2027년 분양 시행사 언급, 1군 브랜드 예상
용인플랫폼시티(총)	약 1만 세대	첨단지식 6블록 조감도 공개
기흥2지구	-	2026년 하반기 분양 예정

8.2 동탄 공급·분양

• 오산 롯데캐슬위너스포레 단지 내 상가: 총 32호실, 2027년 8월 입주 예정, 5월 15일 공개 추첨

• 신동 C27 주상복합: 5월 말 분양공고 예정 (신동 대장 자리)

• AMAT(어플라이드 머티어리얼즈): 동탄테크노밸리 부지 매입 (사옥 추진 중)

• 세메스(삼성전자 자회사): 화성 고매동 신사옥 건설 중

8.3 평단가 순위 (2026.5.1 기준, 전국 상위 40)

2026년 5월 1일 기준 아파트 평단가 전국 순위에서 경기남부 관련 지역 현황입니다.

순위	지역	순위	지역
5위	과천시	29위	용인 수지
10위	분당구	32위	수원 영통
20위	하남시	34위	화성 동탄

9. 종합 결론 및 시장 전망

9.1 이번 주 시장의 핵심 구조 변화

이번 주는 경기남부 부동산 시장에서 세 가지 구조적 변화가 동시에 발생한 한 주였습니다.

변화 구분	내용
매물 구조 전환	다주택자 급매 소화 완료 → 1주택자 매물 위주로 재편. 매물 수 급감과 호가 상승 병행
가격 레벨업	동탄역롯데캐슬 41평 22.2억, 광교중흥 84㎡ 18.3억, 자힐 19.3억 등 각 권역별 신고가 경신으로 가격 기준선 상향
세금·대출 환경	양도세 중과 재개로 다주택자 처분 부담 급증. 반면 15억 이하 실수요자는 최대 6억 대출로 매수 여력 유지

9.2 지역별 단기 전망

지역	단기 전망	핵심 변수
수지	10~15억대 매물 강세 지속, 롯골 18억대 안착 여부 주목	신분당선 혼잡도, 토허제 예외 여부
광교	국평 20억 진입 임박. 경남광 철도망 반영 시 22억+ 가능성	5차 국가철도망 6~7월 발표, 공공기관 이전 속도
동탄2	역세권 국평 16억, 비역세권 8~12억 키맞추기 진행 중	트램 수의계약 체결 여부, 토허 지정 가능성

9.3 리스크 요인

• 미국 장기채 5% 돌파 가능성 → 한국은행 기준금리 추가 인상 시 대출 여력 축소

• 보유세 인상, 장특공 거주요건 강화 등 추가 규제 현실화 시 갭투자 수요 급감

• 홈플러스 동수원점 영업 중단 등 광교·영통 상권 공동화 우려

• 경기도 공공기관 광교 이전 완료 시 직주근접 직장인 수요 일부 이탈

• 동탄 트램 수의계약 무산 시 인프라 기대감 반납

맺음말

이번 주 경기남부 시장이 보내온 신호는 분명합니다. 다주택자 매물 소화는 사실상 마무리되었고, 시장의 주도권은 실수요자에게로 넘어왔습니다. 정책의 방향은 공급 확대와 보유세 강화의 병행으로 수렴하고 있으며, 수지·광교·동탄2 세 권역은 각기 다른 가격대와 수요층을 보유하면서도 서로 '키맞추기'를 이어가고 있습니다.

매수를 고민하신다면, 지금의 신고가를 두려워하기보다 '어떤 입지에 어떤 수요가 있는가'를 냉정히 따져보시길 권합니다. 금리는 여전히 변수이지만, 공급 공백과 실수요 집중이라는 구조적 흐름은 단기간에 바뀌기 어렵습니다. 시장이 빠르게 움직일수록, 데이터를 기반으로 한 침착한 판단이 가장 강한 무기가 됩니다.

감사합니다.

2026년 5월 11일

김영동드림