전세대출, 어느 보증기관으로 받을까
HF·HUG·SGI 3사 한도·소득·비용 비교

전세대출은 왜 '보증기관'이 필요할까

주택담보대출은 사려는 집 자체를 담보로 잡습니다. 하지만 전세대출은 임차인이 남의 집에 들어가 사는 것이라 은행이 잡을 담보가 없습니다. 그래서 은행은 보증기관이 발급한 보증서를 담보 삼아 대출을 내줍니다.

이 보증서를 누가 발급하느냐에 따라 받을 수 있는 한도, 요구되는 소득 요건, 부담해야 할 보증료가 달라집니다. 국내 전세대출 보증은 사실상 세 곳 — HF 한국주택금융공사, HUG 주택도시보증공사, SGI 서울보증 — 이 나눠 맡고 있습니다. 은행 상품마다 연결되는 보증기관이 정해져 있는 경우가 많지만, 내 소득·주택·보증금 조건에 따라 유리한 보증이 갈리므로 미리 알아두면 상담이 훨씬 빨라집니다.

먼저 헷갈리지 말 것 — '대출 보증'과 '반환 보증'은 다릅니다

같은 세 기관이 이름이 비슷한 두 가지 상품을 운영해 흔히 헷갈립니다.

• 전세자금대출 보증 — 전세대출을 받을 때 은행에 서주는 보증. "얼마까지 빌릴 수 있나"를 결정합니다. (이 글의 주제)
• 전세보증금 반환보증 — 계약 종료 시 집주인이 보증금을 안 돌려줄 위험에 대비해 임차인이 드는 보험. "내 보증금을 지킬 수 있나"의 문제입니다.

목적도 요건도 다른 별개의 상품입니다. 아래 비교는 대출 한도를 결정하는 대출 보증 기준입니다.

3사 한눈에 비교

구분	HF 주택금융공사	HUG 주택도시보증공사	SGI 서울보증
성격	공적 보증	공적 보증	민영 보증
대상 임차보증금	수도권 7억·그 외 5억 이하	수도권 7억·그 외 5억 이하	사실상 상한 없음
최대 보증한도	4억원	수도권 4억·그 외 3.2억	5억원
대출가능액 산정	보증금 80%·상환능력 중 적은 금액	보증금 80%·지역 한도·상환능력 중 적은 금액	보증금 80%·신용평점·선순위 중 적은 금액
소득 심사	본인 소득 기준, 무소득도 일정액 인정	본인 소득·부채 반영(2025.6~)	본인 소득만, 금융비용부담률 40% 이내
보증 비용	낮은 편	대출보증료+반환보증료(필수 결합)	상대적으로 높음
대표 강점	저렴·대상 넓음	대출과 보증금 반환을 한 번에 보호	큰 한도·고액 보증금 대응

※ 2026년 7월 기준, 무주택자의 일반 전세자금대출 보증 기준입니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 아래 공통 규제(최대 2억원)가 우선 적용되며, 정책·특례 상품과 신청 시점에 따라 세부 조건은 달라질 수 있습니다.

3사 공통 — 2025년을 거치며 이렇게 조여졌습니다

어느 보증기관을 고르든 똑같이 적용되는 변화들이 있습니다. 상담 현장에서 가장 자주 부딪히는 세 가지입니다.

• 상환능력 심사 일반화 — 소득과 무관하게 한도가 나오던 HUG까지 2025년 6월부터 소득·부채 심사에 합류했습니다. 이제 세 기관 모두 "갚을 수 있는 만큼만" 보증합니다.
• 1주택자 전세대출 한도 2억원 — 기관별로 달랐던 1주택자 한도(SGI 3억·HF 2억 2천·HUG 2억)가 2025년 9월 8일부터 2억원으로 일원화됐습니다. 임차주택이 수도권·규제지역에 있으면 보유주택 소재지와 무관하게 적용되고, 그 전에 체결한 계약의 연장은 종전 한도가 유지됩니다(증액 시 신규 기준 적용).
• 수도권 보증비율 80% 하향 — 은행 대출액 중 보증기관이 책임지는 비율이 수도권·규제지역 기준 90%에서 80%로 낮아졌습니다. 은행이 떼일 몫이 생기면서 심사와 한도를 더 보수적으로 보게 된 배경입니다.

여기서 '80%'가 두 번 나오는데 서로 다른 개념입니다. 보증금의 80%는 임차인이 받을 수 있는 대출 한도의 상한이고, 보증비율 80%는 은행 대출액 중 보증기관이 책임지는 비율입니다. 숫자가 같아 상담에서도 자주 섞이는 지점입니다.

HF 주택금융공사 — 저렴하고 대상이 넓다

가장 대중적인 공적 보증입니다. 대부분의 일반 전세대출이 HF 보증으로 실행됩니다.

• 대상은 임차보증금 수도권 7억원·그 외 지역 5억원 이하, 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주, 부부합산 1주택 이내입니다.
• 최대 4억원까지 보증하며, 실제 한도는 ① 임차보증금의 80% ② 소득·부채로 계산한 상환능력 한도 중 적은 금액으로 정해집니다.
• 소득 상한은 없습니다. 상환능력은 신청인 본인 소득으로 계산하며, 소득이 없어도 일정 금액을 소득으로 인정해 소액 한도가 나올 수 있습니다.
• 1주택자도 이용할 수 있지만, 가격 3억원 초과 투기지역·투기과열지구 소재 아파트를 취득한 경우는 제외됩니다.
• 보증료율이 연 0.02~0.4% 수준으로 세 기관 중 가장 낮은 편이고, 청년·신혼 등 우대가 촘촘해 일반적인 전세대출의 기본 선택지가 됩니다.

HUG 주택도시보증공사 — 대출과 보증금 보호를 한 번에

전세대출 보증과 보증금 반환보증을 하나로 묶은 전세금안심대출보증이 대표 상품입니다.

• 대출을 받으면서 계약이 끝날 때 보증금 반환까지 함께 보호받는 구조라, 전세사기 우려가 큰 요즘 선호도가 높습니다.
• 대상은 임차보증금 수도권 7억원·그 외 지역 5억원 이하로, 반환보증 가입 요건과 같습니다.
• 보증 한도는 임차보증금의 80% 이내에서 수도권 4억원·그 외 지역 3억 2천만원입니다.
• 2025년 6월부터 다른 두 기관처럼 소득·부채(상환능력)를 심사합니다. 그 전까지는 소득과 무관하게 한도가 정해졌습니다.
• 비용은 대출보증료에 반환보증료가 더해지는 구조라 HF 단독보다 부담이 있지만, 그만큼 보증금 안전장치를 함께 얻습니다. 신혼·다자녀 등 배려계층은 보증료 할인이 있고, 신청은 취급 은행을 통해 진행합니다.

SGI 서울보증 — 한도가 크고 고액 보증금에 강하다

국내 유일의 민영 보증사입니다. 공적보증이 닿지 않는 영역을 메워 줍니다.

• 전세대출 보증 한도가 최대 5억원으로 세 곳 중 가장 큽니다. 실제 한도는 신용평점별 한도·임차보증금의 80%·선순위 채권 등을 반영해 그중 적은 금액으로 정해집니다.
• 대상 임차보증금에 사실상 상한이 없어, 보증금이 수도권 7억원(그 외 5억원)을 넘어 공적보증 대상에서 빠지는 고액 전세에는 SGI가 사실상 유일한 선택지입니다.
• 소득은 본인 소득만 인정하고(배우자 소득 합산 불가), 소득 대비 금융비용부담률이 40% 이내여야 합니다.
• 보증료는 상대적으로 높지만, 고액 보증금이나 공적보증(HF·HUG) 심사가 막힌 경우의 확실한 대안입니다.

그래서 나는 어디로 가야 할까

• 소득이 낮거나 없는 사회초년생, 일반 무주택자 → 보증료가 싸고 무소득 인정까지 있는 HF가 기본입니다.
• 대출과 함께 보증금 반환까지 한 번에 보호받고 싶다면 → HUG 안심대출이 맞습니다.
• 보증금이 수도권 7억원(그 외 5억원)을 넘거나 공적보증 심사가 막힌 경우 → 한도가 크고 보증금 상한이 없는 SGI가 대안입니다.
• 1주택자 → 세 기관 모두 이용 가능하지만, 수도권·규제지역 전세는 한도 2억원 제한(2025.9.8 이후 계약)부터 확인해야 합니다.

실무에서는 은행 상품에 연결된 보증기관이 이미 정해져 있는 경우가 많습니다. 그래서 내 조건을 먼저 계산기로 확인한 뒤, 어느 보증이 맞는지 상담에서 확정하는 흐름이 가장 빠릅니다.

자주 묻는 질문

정리

전세대출은 "얼마를 빌리느냐"보다 "어느 보증으로 빌리느냐"가 먼저입니다. 저렴하고 대상이 넓은 HF, 대출과 보증금 보호를 함께 묶는 HUG, 한도가 크고 고액 보증금에 강한 SGI — 세 기관은 대상·한도·비용에서 뚜렷이 갈립니다. 여기에 2025년을 거치며 상환능력 심사 일반화, 1주택자 2억원 제한, 수도권 보증비율 하향까지 더해져 같은 보증금이라도 소득·주택 보유·계약 시점에 따라 실제 한도가 크게 달라집니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 내 조건으로 먼저 한도를 계산해 보고, 어느 보증이 맞는지 상담에서 확정하는 것이 안전합니다.